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2025년 11월 5일 (화) 11시 20분 

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□ 의사일정
 1. 증평군 현수막의 친환경 소재 사용 촉진 및 재활용 활성화 조례안
 2. 증평군 군계획 조례 일부개정조례안
 3. 증평군 기술자문위원회 구성 및 운영 등에 관한 조례 일부개정조례안
 4. 증평주공1단지 주택재건축 정비구역 지정 및 정비계획 수립 의견 청취의 건

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□ 심사된 안건
 1. 증평군 현수막의 친환경 소재 사용 촉진 및 재활용 활성화 조례안(홍종숙 의원 외 6인 발의)
 2. 증평군 군계획 조례 일부개정조례안(증평군수 제출)
 3. 증평군 기술자문위원회 구성 및 운영 등에 관한 조례 일부개정조례안(증평군수 제출)
 4. 증평주공1단지 주택재건축 정비구역 지정 및 정비계획 수립 의견 청취의 건(증평군수 제출)

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○위원장 이창규     좌석을 정돈해 주시기 바랍니다.
 성원이 되었으므로 제213회 증평군의회 임시회 제1차 산업건설위원회를 개회하겠습니다.
 동료 위원 여러분!
 그리고 관계 공직자 여러분!
 반갑습니다.
 오늘 우리 위원회에서는 의원발의 조례안 1건과 집행부에서 제출한 조례안 2건, 의견 청취의 건 1건에 대한 심사가 예정되어 있습니다.
 원활한 회의 진행을 위하여 위원님들과 관계 공직자 여러분의 협조를 당부드립니다.
 그러면 금일 의사일정에 따라 회부 안건에 대한 심사를 하겠습니다.

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1. 증평군 현수막의 친환경 소재 사용 촉진 및 재활용 활성화 조례안(홍종숙 의원 외 6인 발의)      
2. 증평군 군계획 조례 일부개정조례안(증평군수 제출)      
3. 증평군 기술자문위원회 구성 및 운영 등에 관한 조례 일부개정조례안(증평군수 제출)      
4. 증평주공1단지 주택재건축 정비구역 지정 및 정비계획 수립 의견 청취의 건(증평군수 제출)      
○위원장 이창규     의사일정 제1항 「증평군 현수막의 친환경 소재 사용 촉진 및 재활용 활성화 조례안」, 의사일정 제2항 「증평군 군계획 조례 일부개정조례안」, 의사일정 제3항 「증평군 기술자문위원회 구성 및 운영 등에 관한 조례 일부개정조례안」, 의사일정 제4항 「증평주공1단지 주택재건축 정비구역 지정 및 정비계획 수립 의견 청취의 건」 총 4건의 안건을 일괄 상정하겠습니다.
 먼저 의사일정 제1항 「증평군 현수막의 친환경 소재 사용 촉진 및 재활용 활성화 조례안」에 대해 심사하겠습니다.
 본 조례안을 대표발의하신 홍종숙 의원님께서는 제안설명해 주시기 바랍니다. 

○홍종숙 의원    안녕하십니까? 홍종숙 의원입니다.
 증평군 「현수막의 친환경 소재 사용 촉진 및 재활용 활성화 조례안」에 대하여 제안설명드리겠습니다.
 제안이유를 말씀드리면 친환경 소재 현수막 사용을 촉진하고 폐현수막 재활용을 활성화함으로써 현수막 제작과 폐기물 처리 과정에서 발생한 환경오염을 줄여 환경을 보존하고 환경친화적인 활동에 대한 인식을 제고하고자 하는 것입니다.
 주요내용으로는 안 제3조에서 군수의 책무에 관한 사항을, 안 제4조에서는 친환경 소재 현수막 사용 권장에 대한 사항을 규정하였으며, 안 제5조에서는 친환경 소재 현수막 사용 촉진과 폐현수막 재활용 활성화를 위한 추진사업에 관한 사항을, 안 제6조에서는 협력체계 구축에 관한 사항을 명시하였습니다.
 그밖에 자세한 사항은 배부해드린 자료를 참고해 주시기 바라며, 이상으로 제안설명을 마치겠습니다.
 감사합니다.

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o 현수막의 친환경 소재 사용 촉진 및 재활용 활성화 조례안

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○위원장 이창규     다음은 전문위원님께서 검토보고해 주시기 바랍니다.

○전문위원 이은주    전문위원 이은주입니다.
 「증평군 현수막의 친환경 소재 사용 촉진 및 재활용 활성화 조례안」에 대해 검토보고드리겠습니다.
 본 조례안은 현수막의 제작 및 폐기 과정에서 발생하는 환경오염을 줄이고 자원순환을 촉진하기 위하여 친환경 소재 현수막의 사용을 확대하고 폐현수막의 재활용을 활성화하려는 것으로, 주요내용은 안 제4조에서 군이 제작·게시하는 현수막에 대해 친환경 소재 사용을 우선 검토하도록 하고 관내 기관 및 단체에도 사용을 권고할 수 있도록 하였으며, 안 제5조에서는 친환경 소재 현수막 사용 촉진 및 폐현수막 재활용 활성화를 위한 사업추진과 예산지원에 관한 사항을 규정하였으며, 안 제6조에서는 관련기관 및 단체와의 협력체계 구축 근거를 마련하였습니다.
 현수막은 행사 및 홍보 수단으로 빈번히 사용되고 있으나, PVC 등 기존 소재는 분해가 어렵고 소각 시 다이옥신 등 유해 물질 발생으로 인한 환경오염의 원인이 되어 왔습니다. 이에 경기도 파주시에서 2023년 12월 친환경 현수막 소재 사용 촉진 및 재활용 활성화 조례를 전국 최초로 제정한 이후 2025년 10월 현재 약 107개 지자체에서 유사 조례를 제정하는 등 관련 제도가 전국적으로 확산되고 있습니다. 충북 도내에서도 충주시, 제천시, 옥천군에서 관련 조례를 제정하였고 괴산군도 추진 중으로, 본 조례안은 환경보전 및 탄소중립 실천이라는 시대적 과제에 부합하며, 제정의 필요성과 타당성이 충분하다고 판단됩니다.
 다만, 친환경 소재 현수막은 일반 현수막에 비해 단가가 높고 내구성, 인쇄 품질 등에 차이가 있으므로 초기에는 군이 직접 제작하는 현수막을 중심으로 단계적으로 확대하는 방안을 검토할 필요가 있습니다. 아울러 지역 광고업체의 부담 완화를 위한 지원 방안과 폐현수막의 업사이클링 등 실질적인 재활용 체계 구축이 병행되어야 할 것으로 보입니다. 
 따라서 본 조례안은 현수막의 친환경적 제작과 자원순환을 촉진하여 지역 환경보전에 이바지할 것으로 보이며, 관련 법령이나 절차상 문제점은 없는 것으로 판단됩니다.
 이상으로 검토보고를 마치겠습니다.

○위원장 이창규     전문위원님 수고하셨습니다.
 이어서 질의와 토론 시간을 갖도록 하겠습니다.
 질의하실 위원님께서는 발언 신청하여 주시기 바랍니다.
 과장님, 제가 질의 좀 드려볼게요.
 지금 우리 폐현수막 갖고 민원과에서 우산 만들기 하죠?

○도시건축과장 김영준    저희 과에서 새마을 쪽하고 해서 봉사단체랑 해서 지금 올해 제작 의뢰를 하고 있습니다.

○위원장 이창규     몇 부 정도 하죠?

○도시건축과장 김영준    지금 금액이 좀……

○위원장 이창규     차후에 알려주시고.

○도시건축과장 김영준    1,500 정도 가지고 지금 일단은 하고 있습니다. 향후에는 추가로 확대를 할 계획에 있습니다.

○위원장 이창규     그럼 1년에 우리가 현수막 걸고 나서 나오는 광고업체에서 현재 그 처리는 어떻게 하고 있죠?

○도시건축과장 김영준    지금 수거해서 폐기물로 해서 소각처리

○위원장 이창규     소각처리로?

○도시건축과장 김영준    예.

○위원장 이창규     예, 그래요.
 어쨌든 이런 조례를 만들면 앞으로 재활용을 하니까 우리 환경에는 좀 영향이 있겠네요. 그렇죠?

○도시건축과장 김영준    예, 그렇습니다.

○위원장 이창규     알겠습니다.
 더 질의하실 위원님 계십니까?
  (「없습니다.」) 하는 위원 있음)
 더 질의하실 위원님이 안 계시므로 질의와 토론 종결을 선포하겠습니다.
 그럼 「증평군 현수막의 친환경 소재 사용 촉진 및 재활용 활성화 조례안」에 대하여 원안 가결하고자 하는데, 다른 의견 있으십니까?
  (「없습니다.」) 하는 위원 있음)
 다른 의견이 없으므로 의사일정 제1항 「증평군 현수막의 친환경 소재 사용 촉진 및 재활용 활성화 조례안」은 원안 가결되었음을 선포합니다.
 다음은 의사일정 제2항 「증평군 군계획 조례 일부개정조례안」에 대해 심사하겠습니다.
 도시건축과장님께서는 나오셔서 제안설명하여 주시기 바랍니다.

○도시건축과장 김영준    안녕하십니까? 도시건축과장 김영준입니다.
 존경하는 이창규 산업건설위원회 위원장님, 그리고 위원님 여러분!
 저희 도시건축과 업무에 대해서 항상 각별한 관심을 가지고 적극 성원해 주시는 데 깊은 감사의 말씀을 드립니다.
 「증평군 군계획 조례 일부개정조례안」에 대해서 설명드리겠습니다.
 제안이유를 말씀드리면 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령」 및 다른 법령의 개정에 따라 인용 조문을 정비하고 토지분할제한면적 기준과 태양광 발전시설 설치에 따른 이격거리 등을 명확히 하여 난개발을 방지하고, 계획적이고 합리적인 국토 이용을 도모하고자 조례 일부를 개정하고자 합니다.
 주요 개정내용으로는 상위법령 개정사항을 반영하여 안 제7조 군계획 입안 시 주민의견 청취를 위한 공고 방법에 국토이용정보체계를 추가하였고, 안 제15조제2호라목을 신설하고 같은 조 제3호, 제5호를 정비하여 개발행위허가를 받지 않아도 되는 행위를 추가하였으며, 안 제17조의3제1항 각호를 정비하고 제10호를 신설하여 군계획위원회 심의 제외대상을 추가하는 등 운영상 나타난 미비점을 보완하였습니다. 안 제17조의5를 신설하여 개발행위복합민원 일괄협의회 운영 등에 필요한 사항을 규정하였습니다. 안 제18조의 태양광 발전시설 개발행위허가 기준에서 제1항과 2항을 정비하고 제7항을 신설하여 태양광 시설의 개발 경계, 주 용도 등 규정을 두어 태양광 발전시설 설치로 인한 난개발을 방지하고자 하였으며, 안 제22조제2항과 제3항을 신설하여 기존의 면적 규정 외에도 추가 토지분할제한 규정을 두어 무분별한 토지분할을 방지하고자 하였습니다.
 2025년 9월 12일부터 10월 2일까지 입법예고하였고, 기간 내 제출된 의견은 없었습니다.
 기타 자세한 사항은 조례안을 참고해 주시기 바랍니다.
 이상으로 「증평군 군계획 조례 일부개정조례안」에 대한 제안설명을 마치겠습니다.
 감사합니다.

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o 증평군 군계획 조례 일부개정조례안

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○위원장 이창규     수고하셨습니다.
 다음은 전문위원님께서 검토보고해 주시기 바랍니다.

○전문위원 이은주    「증평군 군계획 조례 일부개정조례안」에 대해 검토보고드리겠습니다.
 본 개정안은 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령」 및 관련 법령의 개정사항을 반영하여 인용 조문을 정비하고 태양광 발전시설 및 토지분할 등 개발행위허가 관련 세부 기준을 명확히 하기 위한 것으로, 주요내용은 안 제7조에서 상위법 개정에 따라 인용 조문을 법 제28조제5항으로 변경하고 공고·열람 방법에 국토이용정보체계를 추가해 상위법에서 주민의견 청취 시 국토이용정보체계를 통한 공고를 명시한 것을 반영한 것으로, 군계획 관련 정보 접근성을 높이고 주민참여 절차를 강화하기 위한 것으로 타당합니다. 안 제15조에서는 공작물 철거 후 재설치 시 형질 변경이 없고 종전 허가 규모를 초과하지 않으며 용도변경이 없는 경우를 신설하고, 절토·성토의 정의를 명확히 하여 해석상 혼선을 줄이고, 공공용지 분할기준을 정비하여 행정절차를 간소화하고 편법적 개발을 방지하기 위한 것으로 적정합니다. 안 제17조의3은 군계획위원회 심의 제외 대상인 기존 부지면적의 100분의 5 이하 범위에서 증축하려는 건축물을 「국토계획법 시행령」에서 정한 기준에 맞춰 개정하고, 심의 제외 대상에 50m 이하의 진입도로를 추가하여 소규모 개발행위에 대한 행정절차를 간소화하려는 것이며, 안 제17조의5는 개발행위복합민원에 대한 인허가 등 의제의 협의를 위한 협의회 운영 등에 관한 규정을 신설하는 것으로써 타당합니다. 안 제18조의2는 도로 및 주택으로부터의 이격거리, 농업진흥구역 입지 제한 등 태양광 발전시설의 설치기준을 보다 구체적으로 명시하고 지붕 일체형 태양광 시설과 축사용 건축물에 대한 별도 기준을 마련하는 것으로, 난개발 방지 및 주민 수용성 제고 측면에서 적정합니다. 안 제22조는 토지분할 허가기준을 구체화하고 1년간 분할 허용 횟수를 3필지 이하로, 재분할 시기를 1년 이상 지날 것으로 명시함으로써 토지의 무분별한 분할을 통한 난개발을 방지하고, 태양광 시설이 설치된 필지의 경우 분할선으로부터 3m 이상의 완충 구역을 확보하도록 규정하여 태양광 시설 주변의 안전거리 확보를 도모하였습니다. 안 제23조의3에서는 용어를 상위법령에 맞게 성장관리방안에서 성장관리계획으로 정비하였으며, 안 제28조부터 제35조까지는 용도지역 안에서 성장관리계획 수립지역의 건폐율을 완화하였으며, 도시지역 외의 지역에 개발진흥지구 건폐율은 40% 이하이나 계획관리지역의 산업·유통개발진흥지구 지정 시 건폐율을 60%까지 허용하여 지역 여건에 맞는 합리적 개발을 유도하기 위한 것으로 판단됩니다.
 그밖에 별표 전반에서는 법률 제명 및 인용 조문을 현행화하여 「수질 및 수생태계 보전에 관한 법률」을 「물환경보전법」으로, 「근로자 직업능력 개발법」을 「국민 평생 직업능력 개발법」으로 변경하는 등 상위법령에 맞게 정비하였습니다.
 종합적으로 본 개정안은 상위법령 개정사항을 반영하고 태양광 발전시설 및 토지분할 등 주요 개발행위에 대한 기준을 구체화함으로써 개발행위허가 운영상 나타난 현실적 문제점을 개선하고 난개발을 예방하려는 것으로, 지역 여건을 고려한 합리적인 조치로 판단됩니다.
 이상으로 검토보고를 마치겠습니다.

○위원장 이창규     전문위원님 수고하셨습니다.
 이어서 질의와 토론 시간을 갖도록 하겠습니다.
 질의하실 위원님께서는 발언 신청하여 주시기 바랍니다.
 최명호 위원님 질의하여 주시기 바랍니다.

○최명호 위원    과장님, 태양광 있잖아요. 그거 지금 이렇게 하면 우리 들어올 데가 있나요? 지금 이대로 하면 집에서부터 200m잖아요. 가장 가까운 개발행위 바뀌어도 200m 되는 거잖아요. 더 까다로워지는 건가요?

○도시건축과장 김영준    아닙니다. 당초 거 지금 현재 그대로고요. 태양광 발전시설에서 저희들이 완화시킨 사항은 지금 축사를 원래 5년이었는데 3년으로 완화를 시킨 사항이 되겠습니다. 태양광 쪽에 있어서는 거리의 변경은 저희들이 없는데, 지금 그거만 더 완화를 시켜준 사항이 되겠습니다. 현재로써도 200m를 가지고도 인허가는 현재 많이 들어오고는 있습니다.

○최명호 위원    많이 들어와요?

○도시건축과장 김영준    예, 계속 몇 군데씩 들어오고는 있습니다.

○최명호 위원    이게 다른 시군하고 비교해서 어떻게 되나요?

○도시건축과장 김영준    다른 시군에 비교해서는 중간 정도로 저희들은 판단하고 있습니다. 대다수가 다섯 가구를 대개 기준으로 하거나 아니면 가구 기준이 없이 한 가구도 200m, 그리고 다섯 가구가 넘는 데는 500m인 데도 있습니다. 아예 못 들어오게. 300m인 데도 있고. 그런데 저희들은 중간 정도인 200m 정도 수준에서 지금 현재 운영을 하고 있습니다.

○최명호 위원    이렇게 우리같이 한 가구 200m 하는 시군이 얼마나 되나요?

○도시건축과장 김영준    지금 청주시 같은 경우가 5호를 기준으로 해서 5호 이상 200m, 미만은 100m, 충주시는 5호가 300m, 5호 미만은 200m, 그다음에 제천도 똑같고요. 보은은 더 강합니다. 5호가 이상 넘어가면 500m.

○최명호 위원    그러니까 우리같이 한 가구로 200m 하는 데가

○도시건축과장 김영준    지금 그 이하로 떨어진 데는 딱 두 군데밖에 없습니다. 청주시하고 단양군.

○최명호 위원    거기도 한 가구에

○도시건축과장 김영준    그러니까 5호 미만, 다섯 가구 미만일 경우 100m. 그러니까 한 가구에서부터 네 가구까지는

○최명호 위원    그러니까 우리같이 한 가구에 200m 정해놓은

○도시건축과장 김영준    다 그렇습니다. 지금 거의 두 군데 빼고는 다 200m 이상으로 정해져 있습니다. 

○최명호 위원    그러니까 예를 들어 우리는 한 가구라고 딱 정해져 있잖아요. 다섯 가구 이하는 네 가구도 되고 세 가구도 되는 거잖아요. 그러니까 어떻게 보면 우리가 더 엄격하지 않나요?

○도시건축과장 김영준    그러니까 다른 데 충주시는 5호 미만, 네 가구부터 한 가구까지 여기도 200m. 저희들하고 똑같은 거죠.

○최명호 위원    아니죠. 우리는 한 가구로 고정돼 있지만 거기는 네 가구까지는 되는 거잖아요, 200m가. 5호 미만 200m라며.

○도시건축과장 김영준    안 되는 거죠. 한 가구부터 네 가구까지는

○최명호 위원    되는 거죠. 200m

○도시건축과장 김영준    안 되는 거죠. 200m를 벗어나야 가능한 거고.

○최명호 위원    그렇게 해석이 되나요?

○도시건축과장 김영준    예, 그렇게 해석이 됩니다.
 그다음에 또 5호가 넘어가면 300m를 벗어나야지 개발행위 태양광 허가를 받을 수 있는 그런 입장입니다. 저희들도 그렇게 지금 현재 수준은 중간

○최명호 위원    충주하고 또 어디가 하는 거예요?

○도시건축과장 김영준    아까 말씀드린 대로 5호 미만을 거리를 줄여둔 데는 청주시하고 단양군밖에 없습니다. 나머지는 다 저희보다 좀 강하거나 저희들하고 같거나 이렇습니다.

○최명호 위원    우리도 이거 좀 가구로, 거리로 못 제한한다면 가구로 어떻게 제한하는 방법은 없나요?

○도시건축과장 김영준    가구 수를 가지고 결국 제한하는 건 거리를 같이 복합적으로 봐줘야 돼서 그 부분은 저희들도 심도있게 고민하겠습니다. 지금 위원님도 말씀하시고 여러 가지 사회적 여건 변화가 조금씩 변화가 돼서

○최명호 위원    왜 그러냐면 예를 들어서 저도 하나 민원을 받긴 받았는데, 농사를 갈수록 시골에 이제 나이 드셔서 못 지어요. 그러면 그 농지를 어떻게 이용을 하려고 하는데, 이 태양광을 하려고 하는데 이제 한 가구에 200m잖아요. 딱 정해놓으니까 저번에도 말씀드렸지만 어느 날 갑자기 없다가 집이 생겨버리고 이래요. 자기도 모르게. 그러면 이제 농사 어차피 못 짓는 땅이에요. 그러면 이분은 이제 나이 들어서 농사를 못 지으면 그냥 휴경지로 놔두는 거예요. 그냥 방치되는 거예요. 그렇게 하느니 그게 그래서 얼마나 될지는 몰라도 이게 이렇게 한다고 확 풀리지는 않을 것 같아서.

○도시건축과장 김영준    청주시하고 단양군 사례가 100m가 있으니까 저희들도 이제 한번 고민을 해보겠습니다.

○최명호 위원    나는 거리를 줄이라는 게 아니고, 예를 들어서 세 집 밑으로…… 왜냐하면 축사가 세 가구죠?

○도시건축과장 김영준    아닙니다. 축사 지붕 위에 하는 건 가구 수랑 관계없습니다.

○최명호 위원    아니, 축사 거리제한 두는 거는 세 가구부터 거리를 재잖아요. 세 가구에 100m인가요?

○도시건축과장 김영준    그건 제가 아직 확인을 못 해봤습니다. 환경과에서 지금 관리하는 거라 제가 확인 못 해봤습니다.

○최명호 위원    이것도 그런 식으로 좀 바꿔주면 안 되나.

○도시건축과장 김영준    한번 그거는 저희들이 사회 여건 변화가 있으니까 지금 이게 끝나고 다시 한번 해서 적극적으로 검토하도록 하겠습니다.

○최명호 위원    그거는 좀 왜냐하면 주로 농사를 못 짓는 분들이 여기로 갈 것 같아요. 그런데 나중에 전부 다 휴경지 되면 그런 데가 많이 생겨요. 기왕에도 지금 휴경지가 많이 생기는데, 지금 많이 생기고 있잖아요, 휴경지가. 그러면 시골에 이제 나이 드신 분들 농사 못 지으면 다 휴경지 생기는 거예요. 그러면 이제 또 그거에 대한 관리가 더 비용이 들 것 같아서 한번 그거 검토해보세요, 지금 당장 할 수 없으니까.

○도시건축과장 김영준    예, 알겠습니다.

○위원장 이창규     최명호 위원님 수고하셨습니다.
 더 질의하실 위원님 계십니까?
 홍종숙 위원님 질의하여 주시기 바랍니다.

○홍종숙 위원    과장님, 그리고 팀원 여러분 노고에 감사드리고요.
 조금 전에 최명호 위원님께서 질의하신 거에 저도 추가적으로 좀 질의를 드리도록 하겠습니다.
 지금 사회적 구조의 변화에 따라서 하셔야 된다고 말씀하셨잖아요. 그런데 이게 지금 중앙에서는 어떻게 보면 이걸 완화시켜 주는 그런 과정인 거고, 그런데 단면적으로는 또 이걸 강화하려고 해서 이게 사실은 지금 중심을 잡을 수가 없는 부분이에요. 그래서 이게 아까 단양이랑 지금 청주가 완화시켜 놓은 과정이어서 그거를 본격적으로 시행을 하고 있는 것 같더라고요. 그래서 이게 저희가 도시건축과에서도 하는 부분이지만 환경위생과에서도 지금 이걸 하는 부분이잖아요.
 그런데 환경위생과에서는 이게 사실은 적극적으로 검토해봐야 하는 사항인 거고. 왜냐하면 지금 추세가 신재생, 친환경 쪽으로 가야 되는 부분이면 이 태양광을 적극적으로 또 해야 되는 부분이고 그래서 이 부분은 사실 다들 이거에 대해서 민원은 받았을 거라고 생각이 돼요.
 그래서 이격거리나 이런 부분은 조금 다시 한번 검토를 하셔서 과연 어떤 게 저희 주민들한테도 도움이 되고, 향후 농사를 짓지 않는 그런 농토가 제대로 쓰임을 갖고서 갈 수 있게끔 하는 방향이 어떤 건지 한번 이번 기회에 심각하게 생각을 하시고 검토를 해보시는 게 좋을 것 같습니다.
 그래서 저희도 그거에 대한 민원을 받았기 때문에 그거에 대해서 답변을 바로 할 수 있게끔 그거에 대해서 검토를 해보시고 답안을 주시면 좋을 것 같습니다.

○도시건축과장 김영준    일단 타 시군의 운영상의 문제점이라든지 장단점을 한번 저희들이 알아보겠습니다. 그래서 아직은 장단점에 대해서 똑부러지게 나온 게 없다 보니 저희들도 금방 한두 달 내는 조금 죄송하지만 어려울 것 같습니다만, 최대한 알아봐서 저희들도 말씀드린 대로 사회적인 여건 변화가 많이 발생이 되니까 긍정적으로 이걸 바꾸는 방향을 깊이 있게 고민을 해야 될 단계는 오지 않았는가 이 정도 생각하고 있습니다.

○홍종숙 위원    예, 이상입니다.

○위원장 이창규     홍종숙 위원님 수고하셨습니다.
 더 질의하실 위원님 계십니까?
 과장님, 제가 하나 질의 좀 드릴게요.
 이거는 거리제한이나 축사 문제는 아니고, 우리 군 군유지나…… 군유지라는 것은 건축물도 마찬가지예요. 경로당이라든가 회관 여기에 태양광을 설치하려는데 이게 안 된대요. 그 이유가 동네에서는 동네 자비로 자기들이 태양광을 설치해서 경로당 운영비라든가 회관 운영비로 사용하려고 하는데, 이게 토지가 개인 토지가 아니라 군유지이기 때문에 안된다는 거예요.
 그런데 이게 동네 목적사업으로 하면 나는 이런 거 되려 권장을 해 줘야 되는 거 아니냐. 왜냐하면 군비가 들어가는 게 아니잖아요. 그렇죠? 이런 부분도 한번 검토할 필요는 있다고 생각을 해요.

○도시건축과장 김영준    해당 부서랑 한번 고민해보겠습니다.

○위원장 이창규     예, 한번 고민을 부탁드릴게요.
 연제광 위원님 질의하여 주시기 바랍니다. 

○연제광 위원    과장님, 갑자기 태양광 얘기가 나와서 그런데요. 좀 다른 위원님들하고 상반된 내용이긴 한데, 그 태양광을 저희가 독려해야 될 필요가 있는 건가요?

○도시건축과장 김영준    예?

○연제광 위원    규제를 좀 더 편하게 해서 독려를 해 줘야 될 필요가 있는 거냐. 저희는 지자체 면적이 작은 지자체인데, 그리고 태양광이 많이 들어오면 들어올수록 개발 면적에서 자꾸 제외가 되잖아요. 그리고 이게 1~2년 안에 철거를 하는 것도 아니고 하면 20년인데, 20~30년을 가야 되는 건데 그러면 자연경관도 그렇고 도시경관도 그렇고 여러 가지 개발적인 측면에서 보면 우리가 이거를 오히려 줄여줄 게 아니라 거리를 더 늘려줘야 되는 거 아닌가 해서요.

○도시건축과장 김영준    지금 말씀 주신 부분 아까도 다 똑같이 대동소이하게 저희들도 현재로써는 타 시군에 거의 준해서 되어 있습니다. 그런데 민원도 있으시고 사회 여건 변화는 이제 이렇게 되고 있는데, 아까도 말씀드렸듯이 한두 달 안에 저희들이 어떻게 결론을 말씀 못 드린다고 했던 거는 타 시군이 줄였을 때 어떤 문제가 있느냐. 진천·음성은 지금 계속 발전을 해가는 상태이다 보니까 저희들보다 더 강합니다. 그래서 그랬을 때 또 어떤 문제가 있는지 저희들은 아직 그게 파악이 좀 안 돼서 조금 저희들한테 시간을 주십사라는 아까 개념이었습니다. 그래서 그거를 줄일지 말지는 아직 저희들도 명확하게 지금 사실 답을 제가 못 드린 상태입니다. 그래서 양해를 좀 부탁드리고요. 아직은 저도 이게 맞는지 그른지를 쉽게 판단하기가 조금 어려울 것 같아서.
 다만, 사회적인 분위기가 재생에너지 쪽으로 가니, 무한정 막는다는 게 과연 맞는 거냐라는 부분은 깊이 있게 고민을 해봐야 되지 않느냐. 이런 차원에서 아까 답변을 드린 사항이 되겠습니다.

○연제광 위원    이걸 지금 그냥 해 주는 게 맞는 거냐. 아니면 이거를 좀 더 고민을 하셔서 갖고 오는 게 나은 거냐.

○도시건축과장 김영준    지금 축사는 기존 건축물이기 때문에요. 그거는 거리제한 이런 거를 안 받습니다. 그런데 다만, 축사 같은 경우에는 예전에 구조적인 문제가 혹시 있을지 몰라서 5년 내에는 태양광 패널을 못 얹는다 이랬는데, 이게 구조적인 문제가 지금 다 해소가 되어 있는 상태이기 때문에, 그다음 구조개선서를 반드시 첨부를 해야 되기 때문에 그 기간을 5년이 아니고 3년으로 그건 완화시킨 딱 이거 하나입니다. 그러니까 기존에 건축물이 있는데 설치하는 거라 별도로 태양광만 딱 설치하는 건 아닌 사항이거든요. 완화된 부분은 딱 그거 하나입니다.

○연제광 위원    예, 일단 아무튼 태양광 문제는 좀 한번 심히 고민해 주셨으면 좋겠습니다.

○도시건축과장 김영준    예, 알겠습니다.

○연제광 위원    이상입니다.

○위원장 이창규     연제광 위원님 수고하셨습니다.
 더 질의하실 위원님 계십니까?
 최명호 위원님 질의하여 주시기 바랍니다.

○최명호 위원    과장님, 필지를 분할할 때 1년 동안 세 필지 이하로 분할은 돼요. 재분할할 때 1년 이상 둔 이유가 뭐죠?

○도시건축과장 김영준    지금 토지를 가끔가다 일부 건수들이 태양광 발전시설을 공동으로 하면서 여덟아홉 필지씩 분할을 하려고 하시는 분들이 실제로 가끔 계세요. 그러니까 원래는 각각의 이격거리를 둬서 따로따로 태양광 발전시설을 해야 되는데, 이걸 공동명의로 해놓은 다음에 준공 허가를 받고 약간 운영 기간이 1년도 안 된 상태에서 자기 지분대로 막 토지를 분할하려고 하세요.
 그러면 우리 자체 지침에 태양광과 태양광 사이에는 3m의 이격거리를 줘야 되는데, 이게 다 무시가 되는 상황이 되거든요. 그래서 이런 부분의 문제점을 저희들이 좀 보완을 하기 위해서 하려면 공동명의로 했으면 공동명의로 끝까지 계속 이어져 나가야 되고, 단독명의로 왔으면 단독명의로 끝까지 이어져 나가야 되는데 이런 부분들이 실제로 발생이 되고 있습니다.

○최명호 위원    왜 그러냐면 예를 들어 이게 가끔 양도할 때 있잖아요, 태양광 말고. 양도할 때 명의가 돼서 나누잖아요. 이제 셋으로 나눴어. 그런데 또 상속받아서 또 이렇게 나눠서 팔아야 되는 경우가 있잖아요. 그런 경우는 어떻게 돼요?

○도시건축과장 김영준    상속은 제외입니다.

○최명호 위원    아니, 상속이 아니라 내가 상속을 예를 들었는데, 이제 만약에 증여다 그러면 상속은 증여는 안 되는 저기잖아요. 그러니까 예를 들어서 3명이 공동명의했는데 2명이 돌아가시고 1명이 살아계셔. 그런데 이 살아계신 분에 대해서 분할을 해서 팔아야 돼. 그런 경우는 어떻게 되나요?

○도시건축과장 김영준    그건 상속으로 볼 것인지

○최명호 위원    아니, 살아계시니까 상속은 아니죠.

○도시건축과장 김영준    두 분이 돌아가신 부분은 상속으로 볼 것인지 이제 이런 거에 대해서는 저희들도 다시 한번 또 변호사나 검토를 받아야 되겠지만

○최명호 위원    그때는 이대로 하면 안 되는 거죠?

○도시건축과장 김영준    그렇죠. 한번 변호사 검토를 다시 받아야 되겠죠. 그런데 지금 상속은 분할 그렇게 제한을 두는 걸

○최명호 위원    아니, 이대로 하면 안 되죠?

○도시건축과장 김영준    예.

○최명호 위원    왜 그러냐면 내가 이 경험으로 땅을 매매해야 되는데 이거 때문에 못 하는 경우를 한번 봤거든요. 그러니까 3명이 있는데 내려가면 9명이 돼버려요. 그런데 두 분은 돌아가셔. 한 분이 돌아가시든 두 분이 돌아가셔. 그러면 살아계신 분 거를 또 분할을 해야 돼.

○도시건축과장 김영준    최소 분할 면적 제한도 발생이 되고 그렇습니다. 그래서 이게 면적이 아주 큰 경우에는 그렇지만

○최명호 위원    그런데 그 조례대로라면 이 토지는 분할이 안 돼서, 양도하는 거야 모르겠는데 분할은 안 되는 거죠?

○도시건축과장 김영준    예, 그럴 수도 있습니다, 지금 상황에서는. 

○최명호 위원    아니, 이 조례로 하면.

○도시건축과장 김영준    이 조례로 하면

○최명호 위원    안 되는 거죠?

○도시건축과장 김영준    예, 그건 맞습니다.

○최명호 위원    왜 그러냐면 자꾸 태양광이 아니라 토지를 거래할 때 그런 경우가 있더라고요. 그래서 매매가 안 되는 걸 한번 봤거든요, 분할이 안 돼서.

○도시건축과장 김영준    한 번 1차 분할을 하고 1년 지나면 또 분할되니까 조금씩 시간을 주시면 충분히 가능하게

○최명호 위원    1년 지나도 밑에 내려가 보면 저기되니까 세 번, 또다시 세 번밖에 안 되는 거잖아요. 세 필지밖에 안 되는 거잖아요. 아무튼 안 되는 거죠, 현재 저기로?

○도시건축과장 김영준    맞습니다.

○최명호 위원    할 수 있는 방법은 없는 거죠? 그거를.

○도시건축과장 김영준    조금 시간을 가지고 하실 수 있는 방법은 있는 거죠. 그러니까 여건은 다양한 여건이지만 지금 아까 말씀드린 대로 토지를 사놓고 이미 바둑판식으로 분할하려고 하시는 분들도 실제 또 다시 나타나기도 하고 그래서 그런 제한을 조금 둔 사항이 되겠습니다.

○최명호 위원    전에는 이게 됐었나요?

○도시건축과장 김영준    전에는 지금 그런 제한이 없었기 때문에 국토부에서도 그걸 만들어서 저희들한테 안을 준 거라

○최명호 위원    전에는 됐었죠?

○도시건축과장 김영준    예, 됐었습니다.

○최명호 위원    아무튼 1년에 한 필지를 세 필지밖에 분할 못 하는 거고, 1년 지나기 전까지는 분할이 안 되는 거죠?

○도시건축과장 김영준    예.

○최명호 위원    상속은 제외.

○도시건축과장 김영준    상속은 제외. 상속은 그냥 기간에 관계없이 가능합니다.

○최명호 위원    예.

○위원장 이창규     최명호 위원님 수고하셨습니다.
 그럼 더 질의하실 위원님이 안 계시므로 질의와 토론을 마치겠습니다.
 질의·토론 종결을 선포합니다.
 그럼 「증평군 군계획 조례 일부개정조례안」에 대하여 원안 가결하고자 하는데, 다른 의견 있으십니까?
  (「없습니다.」) 하는 위원 있음)
 다른 의견이 없으므로 의사일정 제2항 「증평군 군계획 조례 일부개정조례안」은 원안 가결되었음을 선포합니다.
 원활한 회의 진행을 위하여 잠시 정회를 하고 1시 30분에 회의를 속개하도록 하겠습니다.
 정회를 선포합니다.
○위원장 이창규     성원이 되었으므로 회의를 속개하겠습니다.
 다음은 의사일정 제3항 「증평군 기술자문위원회 구성 및 운영 등에 관한 조례 일부개정조례안」에 대하여 심사하겠습니다.
 도시건축과장님께서는 나오셔서 제안설명해 주시기 바랍니다.

○도시건축과장 김영준    도시건축과장 김영준입니다.
 존경하는 산업건설위원회 이창규 위원장님, 그리고 위원님 여러분!
 평소 의정활동에 바쁘신 가운데에도 저희 도시건축과 소관 업무에 많은 관심과 적극적인 성원에 깊은 감사를 드리면서, 「증평군 기술자문위원회 구성 및 운영 등에 관한 조례 일부개정조례안」에 대하여 제안설명드리겠습니다.
 제안이유를 말씀드리면 「건설기술 진흥법」 개정에 따라 인용 조문을 정비하고 증평군 직제에 맞도록 위원회 구성을 현실화하였습니다.
 주요 개정내용으로는 안 제1조 및 제3조 인용 조문을 상위법 개정사항을 반영하여 정비하였으며, 안 제4조 기술자문위원회의 부위원장을 도시계획업무 담당 부서의 장에서 경제개발국장으로 변경하여 위원회 구성을 현실화하고자 하였습니다.
 2025년 9월 12일부터 10월 2일까지 입법예고하였고, 기간 내 제출된 의견은 없었습니다.
 기타 자세한 사항은 조례안을 참고해 주시기 바라며, 이상으로 제안설명을 마치겠습니다.
 감사합니다.

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o 증평군 기술자문위원회 구성 및 운영 등에 관한 조례 일부개정조례안

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○위원장 이창규     과장님 수고하셨습니다.
 다음은 전문위원님께서 검토보고해 주시기 바랍니다. 

○전문위원 이은주    「증평군 기술자문위원회 구성 및 운영 등에 관한 조례 일부개정조례안」에 대해 검토보고드리겠습니다.
 본 개정안은 「건설기술 진흥법 시행령」의 개정에 따라 인용 조문을 정비하고 기술자문위원회의 구성을 현실에 맞게 정비하려는 것으로, 안 제1조와 안 제3조는 상위법령과 맞지 않는 인용 조문을 현행화하는 것으로 법령의 일관성 확보를 위한 조치로 타당합니다. 안 제4조제2항은 기존 부위원장인 도시계획업무 담당 부서의 장을 경제개발국장으로 변경하여 현재 운영 중인 기술자문위원회의 구성 현황에 맞게 정비하려는 것으로, 2025년 10월 말 기준 기술자문위원회의 위원 구성은 부군수가 위원장이며 경제개발국장이 부위원장, 환경위생과장, 재난안전과장, 건설교통과장, 도시건축과장이 임명직 위원으로 공무원인 위원의 수는 6명, 위촉직 위원은 15명으로, 총 21명으로 구성되어 있습니다. 기술자문위원회가 「건설기술 진흥법」에 따른 공공건설사업의 설계·시공 등의 적정성 검토, 기술적 자문 등 주요 기능을 수행하는 데 실질적으로 위원회 운영을 원활히 하기 위한 정비에 해당하는 것으로 판단됩니다.
 본 개정안은 상위법 개정사항을 반영하고 현행 위원회 구성·운영 체계에 맞게 정비하는 것으로, 법적 정합성과 행정 효율성 측면에서 타당한 것으로 판단됩니다.
 이상으로 검토보고를 마치겠습니다.

○위원장 이창규     전문위원님 수고하셨습니다.
 이어서 질의와 토론 시간을 갖도록 하겠습니다.
 질의하실 위원님께서는 발언 신청하여 주시기 바랍니다.
 더 질의하실 위원님 안 계십니까?
  (「없습니다.」) 하는 위원 있음)
 그럼 더 질의하실 위원님이 안 계시므로 질의와 토론을 마치겠습니다.
 질의·토론 종결을 선포합니다.
 그럼 「증평군 기술자문위원회 구성 및 운영 등에 관한 조례 일부개정조례안」에 대하여 원안 가결하고자 하는데, 다른 의견 있으십니까?
  (「없습니다.」) 하는 위원 있음)
 다른 의견이 없으므로 의사일정 제3항 「증평군 기술자문위원회 구성 및 운영 등에 관한 조례 일부개정조례안」은 원안 가결되었음을 선포합니다.
 다음은 의사일정 제4항 「증평주공1단지 주택재건축 정비구역 지정 및 정비계획 수립 의견 청취의 건」에 대하여 심사하겠습니다.
 도시건축과장님께서는 나오셔서 제안설명해 주시기 바랍니다.

○도시건축과장 김영준    도시건축과장 김영준입니다.
 「증평주공1단지 주택재건축 정비구역 지정 및 정비계획 수립 의견 청취의 건」에 대해서 설명드리겠습니다.
 증평주공1단지 주택재건축 정비구역 지정 및 정비계획 수립은 「도시 및 주거환경정비법」 제14조 정비계획의 입안 제안에 따라 정비 기반시설은 양호하나 노후 불량 건축물에 해당하는 공동주택이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위해 정비구역을 지정하고 정비계획을 수립하는 재건축사업으로, 지방의회의 의견을 청취하고자 하는 사항입니다.
 본 사업은 증평군 증평읍 창동리 544번지 일원을 중심으로 도시 기능을 회복하기 위하여 주택 등 건축물을 재건축하는 것으로, 대지면적은 2만 8,282.4㎡에 지하 2층, 지상 33층, 708세대 규모의 공동주택 건설을 계획하고자 하는 사항입니다.
 10월 16일 간담회 의견으로 주신 주택재건축 정비사업에 대한 주민의견은 의안의 마지막 붙임문서로 정리하였습니다. 이를 토대로 제기될 수 있는 문제점이나 우려 사항을 면밀히 검토하여 사전에 충분한 대안을 마련하고 지역의 실정과 주민의 요구에 부합하도록 최선을 다하겠습니다.
 궁금하신 사항에 대해서는 정비업체인 ㈜우진도시개발의 이 ○대표께서 답변을   해 주시겠습니다.
 이상으로 「증평주공1단지 주택재건축 정비구역 지정 및 정비계획 수립 의견 청취의 건」에 대한 보고를 마치겠습니다.
 감사합니다.

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o 증평주공1단지 주택재건축 정비구역 지정 및 정비계획 수립 의견 청취의 건

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○위원장 이창규     도시건축과장님 수고하셨습니다.
 다음은 전문위원께서 검토보고해 주시기 바랍니다.

○전문위원 이은주    「증평주공1단지 주택재건축 정비구역 지정 및 정비계획 수립 의견 청취의 건」에 대해 검토보고드리겠습니다.
 본 의견 청취의 건은 「도시 및 주거환경정비법」 제13조의2 및 제14조에 따라 접수된 증평읍 창동리 544번지 일원 증평주공1단지에 대한 재건축정비사업 정비구역 지정 및 정비계획안에 대해 같은 법 제15조에 따라 의회의 의견을 듣고자 하는 것으로, 해당 사업대상지는 1988년 준공 후 35년 이상 경과한 노후 공동주택으로 시설 노후화와 주거환경 저하로 재건축의 필요성이 인정됩니다.
 정비계획안에 따르면 전체면적 2만 8,282.4㎡ 부지에 공동주택 및 부대 복리시설을 포함한 총 708세대를 건립하고, 도로 확폭 및 어린이공원 신설 등 기반시설 확충을 병행하는 것으로 계획되어 있어 노후 공동주택의 재건축을 통한 주거환경 개선과 지역 정주여건 향상에 기여할 것으로 판단되며, 관련 법령이나 절차상 특별한 문제가 없는 것으로 판단됩니다.
 이상으로 검토보고를 마치겠습니다.

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o 검토보고서

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○위원장 이창규     전문위원님 수고하셨습니다.
 이어서 질의와 토론 시간을 갖도록 하겠습니다.
 질의하실 위원님께서는 발언 신청하여 주시기 바랍니다.
 연제광 위원님 질의하여 주시기 바랍니다.

○연제광 위원    이게 내용이 저희가 지금 의견 청취를 하는 거잖아요. 저희한테 승인을 받고자 하는 게 아니고 의견 청취니까 편하게 좀 말씀드리면, 여기가 이제 저희 지역구라서 자리가 괜찮긴 괜찮은 자리 같거든요? 그래서 지금 구.주공아파트 있는 데 외쪽으로 그 끝 라인까지 다 확장을 하겠다는 거잖아요. 그래서 도시경관 차원에서도 그렇고 괜찮은 것 같은데, 이게 현실에서 시작을 했을 때 끝까지 완성을 이루어낼 수 있을까가 조금 걱정스러워서 이거에 대해서 저번에도 한번 여쭤본 것 같은데, 제가 아무리 생각해도 이해가 잘 안 돼서요. 거기 있으신 분들이 돈을 안 들이고 할 수는 없는 거잖아요.

○도시건축과장 김영준    죄송합니다. 제가 돈이 얼마가 들지에 대해서는 답변을 드릴 수 있는 입장이 안 돼서 위원님께서 허락해 주시면

○위원장 이창규     예, 과장님, 용역사에서 답변해 주시기 바랍니다.

○용역사 관계자    안녕하십니까? 이 질문에 대한 답변을 하게 된 ㈜우진도시개발의 이 ○○입니다.
 지난번 간담회 때도 이 질문에 대한 사항이 나와서 저희가 한번 말씀은 드렸었는데, 일단 저희가 이 사업을 처음에 시작하기 전에 주공1단지 추진위에서 살고 계신 주민들을 대상으로 해서 재건축 관련된 주민 회의도 몇 번 하셨고요. 그래서 이 사업이 시작이 되면 물론 이제 지금 현재 말씀드릴 수 있는 어떤 금액이나 이런 것들은 예상치이긴 하지만 어느 정도의 분담이 가능한 수치가 어느 정도인지 먼저 저희가 알아보고 그 후에 이 사업이 진행됐을 때에 발생되는 비용이 그렇게 크게 차이가 나지 않아서 시작을 하게 됐어요. 그러니까 주민분들이 2억 이하의 어떤 분담금이 발생할 경우 그게 어느 정도 감당이 된다는 가이드라인이 있었고요.
 저희가 이 사업을 시작하기 전에 시공사나 금융사에 이 사업에 대한 사업성이라고 말을 하는데, 사업성 검토를 의뢰해서 받아본 결과 1억 6,000~7,000만 원 정도가 발생을 할 수 있을 것으로 예상이 돼서 주민설명회를 저희가 몇 번 했었는데 그때마다 고지를 해드려서 그 정도의 필요 비용이 발생한다는 거는 토지 등 소유자분들이 지금 현재 인지를 하고 계시고요.
 아까 말씀하신 것 중에 이 재건축사업은 이런 지역주택조합이나 시행사업과는 다르게 정부에서 사업비를 보증을 서주거든요. 이 개발사업의 중요한 포인트는 발생되는 사업비를 구하지 못해서 가다가 멈추거나 이러는 경우들이 되게 많은데요. 재개발·재건축 같은 정비사업은 HUG라는 주택보증보험공사에서 전체 사업비를 보증을 서줘서 이렇게 비용을 발생해서 사업을 하는 거기 때문에 가다가 어떤 사업이 중단되거나 그런 경우는 없습니다. 그 부분은 조금 걱정을 덜 하셔도 되고요.
 증평군에 계시는 주공에 살고 계시는 분들이 토지 등 소유자분들이 충분히 그 정도 금액의 발생되는 비용을 투입해서 새로운 아파트를 만들어서 사용하시는 거에 대한 어느 정도 공감은 하고 계시는 상태입니다.

○연제광 위원    지금 소유하고 있는 면적을 회사에 주고 나서 추가로 부담해야 될 금액이 1억 6,000 정도 된다는 말씀인 거잖아요?

○용역사 관계자    예, 그렇습니다.

○연제광 위원    그럼 합치면 2억이 조금 넘어가는 거죠?

○용역사 관계자    그렇죠. 2억이 조금 넘어가죠. 그러니까 조합원으로 들어와 계신 조합원 분양가가 2억 대 중후반 정도로 지금 책정이 돼 있어요.
 그래서 물론 앞으로 이게 사업을 하면서 몇 년 후에 공사비가 얼마나 또 폭등을 하고 변수가 있긴 하지만 어쨌든 초기에 시작할 때 오늘 현재 공사비와 오늘 현재 분양가를 대비해서 지출과 수입을 따졌을 때 나오는 추가할 수 있는 비용이, 발생되는 비용이 그 정도로 예상이 되고 있습니다.

○연제광 위원    제가 이거 사업 시행하는 거의 전문가가 아니다 보니까 아무래도 증평에서 이렇게 재개발을 했던 경우가 없죠? 처음 접하는 거라서 혹시나 예상하지 못한 다른 부작용이 있진 않을까 걱정되고 우려스러운 마음이거든요. 보증도 정부에서 서주고 그래서 자본은 준비가 되어 있으니까 바로 시작할 수 있다. 그래서 이거 한 3년 정도면 되죠, 이거?

○용역사 관계자    이주까지는 3년 정도면 충분히 가능할 것으로 예상이 되고요. 그다음에 이게 세대수가 그래도 700세대가 넘어가는 중대형 단지이기 때문에 공사는 아마 36개월에서 40개월 정도로 지금 예상하고 있습니다. 그래서 저희가 바라보는 준공 시점은 2031년 정도, 지금 시작을 하면 특별한 무리 없이 진행이 됐을 경우 2031년도에 준공을 하는 것으로 계획을 잡고 있습니다.

○연제광 위원    2031년이면 지금 현재 부동산 금액보다 향후에 부동산가액이 올라갔을 때 부담금액이 더 커져야 되는 거 아닌가요?

○용역사 관계자    그러니까 이제 조합원이 갖고 계신 토지에 대한 것은 분양가는 고정을 해놓은 상태고요. 그다음에 그 시절쯤에 가서 조합원이 가져간 나머지 부분을 우리가 일반분양을 시장에 내다 팔아서 비싼 가격에 팔아서 거둬들이는 수익이 많을수록 조합원들이 내셔야 하는 비용이 줄어드는 건데, 아까 서두에 말씀드린 대로 2031년쯤에 공사가 시작될 즈음의 공사비는 아마 지금 책정했던 공사비보다 일부 상향이 되어 있을 거예요. 그런 만큼 또 그 시절 즈음에 저희가 분양을 하면 지금 책정했던 일반분양가보다는 더 높게 팔 수 있는 상황이 되기 때문에 개략적으로 비용은 그렇게 예상이 될 것으로 보입니다.

○연제광 위원    그러면 보증을 받는 금액, 최초에 시행할 때 보증받는 금액이 있을 거 아니에요. 그런데 중간에 자재비라든지 공사비가 올라가서 그러면 받은 거보다 오버가 됐을 때는 보증을 또 받을 수가 있는 거예요?

○용역사 관계자    그렇죠. 이게 지금 바로 HUG라는 기관에 받는 게 아니고요. 저희가 조합을 설립해서 시공사를 선정을 하고 그다음에 사업시행인가와 관리처분이라는 과정을 거쳐서 군청에 인가를 받으면 그때 이제 정확하게 공사비와 일반분양가가 책정이 되거든요. 그 시점에 HUG에 그 정도 비용이 들어간다고 해서 보증을 받는 그런 상태입니다.
 HUG 보증의 장점이 나라에서 보증을 서주다 보니까 이 사업비에 대한 이자가 저금리로 이자를 쓸 수가 있어서 결국 이 개발사업에 가장 중요한 건 이자를 얼마큼 적게 내느냐에 따라서 지출 비용이 적어지는 거라서, 지출 비용이 적어진다는 얘기는 그만큼 원주민이 내셔야 되는 비용이 줄어드는 거거든요. 그래서 그런 장점이 있다고 말씀드릴 수 있겠습니다. 그래서 그 보증을 한번 서면 변경이 일부 생기는 건 생기는 거대로 HUG에서 조금 더 증액해서 보증을 서주고 이렇게 진행을 하고 있습니다.

○연제광 위원    예, 내용은 좋으니까 우려스러운 거 빼면 굉장히 나쁜 저기는 아니잖아요. 그래서 무탈히 끝낼 수 있도록 잘 추진 부탁드리겠습니다.
 이상입니다.

○위원장 이창규     연제광 위원님 수고하셨습니다.
 더 질의하실 위원님 계십니까?
 최명호 위원님 질의하여 주시기 바랍니다.

○최명호 위원    주민의견 들은 데 2031년이면 입주 예정으로 보고 있음. 이렇게 나와요. 그럼 31년에 입주 가능하다는 얘기죠?

○용역사 관계자    현재 절차법상 2031년 정도면 준공이 가능할 것으로 예상이 됩니다.

○최명호 위원    앞에 추진경위 및 향후일정을 보면 2030년에 철거, 착공·분양 이렇게 되어 있어요. 2030년부터 33년까지.
 그러면 31년에는 분양이 안 되는, 입주가 안 된다는 얘기 아닌가요?

○용역사 관계자    사업설명회 때 제시드렸던 일정은 사실은 그거보다 훨씬 더 빨리 진행을 할 수 있음에도 조금 여유 있게 잡아놓는 이유가

○최명호 위원    아니요. 여유가 없어요. 사업설명회 때 얘기한 건 2031년에 입주예정이라고 이렇게 되어 있어요. 그런데 앞에 추진경위 및 향후일정을 보면 2030년에 철거를 하는 겨. 그럼 아까 36개월에서 40개월 걸린다고 하면 31년은 안 되는 거잖아요.

○용역사 관계자    제가 지금 그거에 대한 답변을 드리는 게 뭐냐면요. 사업설명회에 나갔던 그 내용을 지금 정확하게 맞춰서 넣어놓으면 혹시 일을 하다가 일이 조금 인가가 늦게 난다든지, 아니면 어떤 의사결정이 늦어서 뒤로 밀리면 거기에 살고 계시는 토지 등 소유자분들이 ‘야, 지난번 처음에 할 때는 날짜를 이렇게 적었는데 왜 이 날짜를 못 맞춰.’라고 말씀하시는 사례가 너무 많아서 이렇게 고지를 할 때는 조금 여유있게 고지를 해놓는 거거든요.

○최명호 위원    두 개가 조금 달라서.
 그리고 주민의견 할 때 추후 부담금을 1억 8,000으로 예상했더라고요? 그런데 거기에 추후 물가상승이나 공사비 인상 요인은 고려 안 된 거예요.

○용역사 관계자    그렇죠.

○최명호 위원    그러면 1억 8,000이 분양가 상승요인만 포함돼서 1억 8,000을 예상한 거예요. 그러면 나머지 추후 물가상승이나 공사비는 이거는 당연히 올라가리라고 예상돼요. 그럼 1억 8,000이 달라지죠?

○용역사 관계자    그러니까 아까 서두에 말씀드린 대로 오늘 공사비와 오늘 분양가를 기준으로 해서 숫자를 내서 그 금액이 나온 거고요. 위원님 말씀대로 향후 공사가 시작될 시점쯤에는

○최명호 위원    그러면 예를 들어 물가상승이나 공사비 요소를 반영시키면 어느 정도 되나요? 이거를 주민들한테 알려줬어야 되지 않나요?

○용역사 관계자    그러니까 그렇게 말씀을 드리는 게 뭐라고 말씀을 드리냐면요. 공사비는 분명히 상승할 것이다. 왜냐? 물가상승이 될 것이기 때문에.
 그렇지만 지금 현재 우리가 책정했던 일반분양가도 그 시점에서 분명히 상승을 할 거기 때문에 그 비용 차이가 크게 나지 않을 거거든요.
 그러니까 이런 거죠. 오늘 공사비인데 분양가는 3년, 5년 후에 똑같이 오늘 가격으로 멈춰있지는 않는단 말이에요.

○최명호 위원    예, 무슨 얘기인지는 알겠고.
 그런데 그 입주하시는 주민들이 이해는 하나요?

○용역사 관계자    사실은 이런 말씀을 드리면 그때는 이해를 하시는 것처럼 고개를 많이 끄덕이시는데, 사실 집에 돌아가시면 무슨 말을 했는지 잘 모르시는 분들이 대다수예요.

○최명호 위원    그래서 여기 보면 반드시 고려되어야 될 게 물가상승하고 공사비가 고려돼서 그분들한테 알려줬어야 될 텐데, 그 부분을 빼고 그냥 분양가 상승요인 그래서 그 부분을 빼고 이제 알려준 거예요. 그러면 나중에

○용역사 관계자    그러니까 물가상승률은 개략적으로 인지할 수 있어요.

○최명호 위원    그러니까 내 얘기는 이 내역으로 보면 물가상승하고 공사비 인상 요인은 있지만 그거는 제외해놓고 분양가 상승요인으로 1억 8,000을 그분들한테 알려준 거예요.

○용역사 관계자    아닙니다. 그렇게 말씀드린 게 아니고요. 오늘 현재 아파트를 팔았을 때 평당 1,400이면 1,400 이렇게 정해진 게 있을 거잖아요. 그 금액으로 더하기 빼기를 해서 나온 숫자가 1억 8,000만 원으로 말씀을 드린 거고요.

○최명호 위원    그러면 분양가 상승요인 안에 물가하고 공사비가 들어가 있는 건가요?

○용역사 관계자    그렇죠. 분양가 상승이 됨으로써 공사비 상승을 상쇄시킬 수 있을 정도의 폭은 가능할 것이다.

○최명호 위원    그렇다면 아까 얘기한 대로 얼마 안 오를 거라고 이해는 돼요. 그 분양가 상승요인에 물가하고 공사비가 들어가 있다면. 그런데 여기는 ‘있지만’ 해놓고 분양가 상승요인이라고 했으니까 이걸 빼고 설명했을까 봐.

○용역사 관계자    아닙니다. 그렇지는 않고요.

○최명호 위원    그리고 또 이제 가보면 이분들은 1억 8,000만 생각하고 있지, 1억 8,000이 영원히 아마 분양받을 때까지 1억 8,000이 남아 있지, 나머지는 안 남아 있을 거예요. 그래서 혹시 그거를 그분들이 이해했냐 이거죠.

○용역사 관계자    그러니까 그래서 말씀을 드리는 게 분명히 이거는 예상치인 거고, 아까 말씀하신 그 일정도 ‘예상 일정이다.’라고 말씀을 드려요. 왜냐하면 그걸 말씀을 드려놓으면 그 기억만 갖고 계시기 때문에

○최명호 위원    그러니까 여기 2031년만 기억하고 있는데 추후 계획에는 31년에는 입주를 못 한다고 그렇게 나와요.

○용역사 관계자    그래서 설명회를 여러 번 해드리는 이유는

○최명호 위원    또 하실 건가요?

○용역사 관계자    예, 앞으로도 서너 번 정도 더 계획이 있습니다. 그러니까 이번에 구역지정 심의가 끝나고 나면 주민 대상으로 심의가 끝났는데 어떤 방식으로 어떻게 심의가 끝났다는 것도

○최명호 위원    그때는 그래서 부탁드리는데 설명할 때 반드시 이걸 제외시키는 게 없이 그걸 다 포함시켜서 설명드리는 게 나중에 저기할 거예요.
 왜 그러냐면 또 여기 보면 공사도 중단되지 않는 게 오직 중단되는 이유가 조합원들 협조가 없으면 중단되는 거예요. 다른 거는 중단될 이유가 없는데

○용역사 관계자    보통 공사가 중단되는 이유는 자금 확보가 안 됐기 때문에 공사가 중단이 되는 건데요. 저희는 일단 자금 확보는 미리 하고 가는 거여서

○최명호 위원    그거는 상관없는데 여기서 공사 지연되는 요인이 유일한 이유가 조합원들하고 의견충돌밖에 없는 거예요. 그러니까 앞에서 얘기가 다 달라서…… 계획도 다르고 분양가도 이분들이 이해를 못 하면 이거는 지연될 수밖에 없잖아요.

○용역사 관계자    충분히 설명을 해드리도록 하겠습니다.

○최명호 위원    그러니까 그게 앞에가 안 맞고.
 그리고 하나, 이주비가 종전가의 60%라고 이렇게 나와요. 집단대출해 주는 게. 종전가가 어떤 개념이죠?

○용역사 관계자    그러니까 이게 일반적으로 지금 현재 우리가 사용하고 있는 「도시 및 주거환경정비법」에는 종전가를 기준으로 해서 이주비를 책정하게 되어 있어서요. 그거는 전국 어디나 동일하게 적용이 되는데요.
 저희가 종전가를 군청에서 한 회사를 하나 임의로 선정을 하실 거고요. 그다음에 조합에서 하나의 감정평가를 선임해서 2개의 감정평가회사가 이 아파트 종전가라는 걸 평가를 하는데요. 이것은 공시지가는 아니에요. 그렇다고 해서 이게 일반거래가도 또한 아니고, 거의 대부분 보면 일반거래가 대비 한 85% 정도의 금액이 감정평가 종전가로 책정이 됩니다.

○최명호 위원    그러면 여기 지금 현재 살고 있는 주택이 종전 주택이 되고, 그거의 60%가 대출 기준인가요?

○용역사 관계자    예.

○최명호 위원    그러면 그게 대충 금액이 얼마나 되나요?
 과장님! 얼마나 되나요?

○도시건축과장 김영준    글쎄요, 저도 지금 감정평가를 해본 사항은 아니지만 평가사들이 평가한 금액의 60%를 기준으로 한다고 하면 호가 기준은 아니거든요.

○최명호 위원    그러니까 얼마 정도, 이렇게 돌리지 말고 그냥 얼마라고만 얘기해 주세요.
 왜냐하면 지금 이분들이 최소한 3년, 4년은 나가 있어야 돼요. 그러면 전세를 얻어서 나간다는데, 왜 그러냐면 이게 지금 계속 제가 다시 한번 얘기하는데, 오직 중단하는 건 조합원들이 비협조적이고 조합원들하고 의견차이 빼고는 시행사하고 지금 정비업체에서 얘기하는 거는 그 조합원들하고만 마찰만 없으면 공사는 다 그냥 제대로 돌아가는 거예요. 자금이 마련됐는데.
 그러면 가장 중요한 게 지금 종전 사는 분들하고 의견 마찰이 없어야 되잖아요. 그래서 내 얘기는 지금 분명히 여기서 설명을 했는데 이분들이 다 지금 주민 의견을 받아보니 이해를 했을 분들이 몇 분 되는지를 모르겠어요. 저도 잘 이해가 안 가니까.
 그래서 확실히 예를 들어 종전가액 60%면 얼마가 돼서 이분들이 전세 얻는 데 괜찮다는 금액이 나와야 되잖아요. 예를 들어서 종전가 60%가 1,000만 원이야. 그런데 그거를 어디 가서 집도 못 구해요. 그러면 거기 있는 이분들이 사실 집 못 구하면 어디서 돈이 당장 융통될 수가 없을 분들이 많을 거예요. 그러면 그분들이 이주할 때 이거대로 한다면 이주 대책이 안 되잖아요.

○도시건축과장 김영준    지금 말씀을 드리면요. 이게 살고 계시는 분한테 어떤 돈을 무상으로 주는 게 아니고 대출을 해 주는데

○최명호 위원    알아요. 대출해 주는데, 그러니까 종전가가 얼마냐 이거예요.

○용역사 관계자    과장님, 제가 말씀드리도록 하겠습니다.
 지금 현재 아까 서두에 말씀드린 대로 종전평가금액은 지금 거래되는 거래가 대비 한 85% 정도 보시면 되거든요. 그러니까 지금 현재 거기 얼마 전에 거래될 때 1억 원이 넘게 거래되고 그랬어요.

○최명호 위원    그래요?

○용역사 관계자    한번 나중에 찍어보시면, 저희도 사실 이게 그렇게 비싸게 거래가 될 필요가 없는데

○최명호 위원    그럼 1억이면

○용역사 관계자    한 7,000~8,000만 원 정도가 아마 감정가가 나올 거고요. 거기에 한 5,000만 원 정도가 이주 대책비로 아마 책정이 될 거예요. 그러니까 이게 이주를 못 하시는 건 아닌데, 같은 아파트 평형대로 이사를 들어가시는 건 어려워요. 왜냐하면 60%밖에 못 받기 때문에.

○최명호 위원    예, 그건 알겠어요. 이제 알았어요. 그러면 6,000만 원 정도 된다 이거죠?

○용역사 관계자    한 5,000~6,000만 원 선 될 거예요.

○최명호 위원    그렇게 그거를 좀 이해가 되어야 되는데 이제 우리가 거기 실가를 모르니까. 얼마 전까지는 거기 4,000~5,000 정도밖에 안 가지 않았나요? 1억도 나는 깜짝 놀랐네.

○용역사 관계자    지금 아마 최근에도 거래된 게 2건인가 있는데요.

○최명호 위원    혹시 두 채 합쳐서 1억 아니야?

○용역사 관계자    아니요, 아닙니다.
 이게 왜 그러냐면 이런 거죠. 그게 되게 거래가 비싸게 되는 이유가 일단 거기 살고 계신 절반 정도는 지금 외지에 계신 분들이고요. 나머지 절반이 갖고 계신 분들이 살고 계신데요. 이렇게 재건축을 한다고 소리가 나면 이렇게 지방도 1,000~2,000만 원, 3,000~4,000만 원 뛰는 건 금방 뛰어요. 왜냐하면 이 사업을 함으로써 거둬들이는 수익이 있기 때문에 투자 들어오시는 분들이 되게 많으셔서 생각보다 높은 금액에 거래가 되고 있어요.

○최명호 위원    그러니까 나도 깜짝 놀랐네, 1억 넘는다고 해서. 그 정도면 뭐……
 아무튼 이거는 하시는 거 다 여기 위원님들 거의 좋은 뜻으로 생각하는 것 같아요. 그런데 단지, 여기도 나왔지만 조합원들의 협조 그거를 얻으려면 아까 처음부터 얘기했지만 1억 8,000이면, 또 2031년이면 이분들은 1억 8,000하고 2031년만 기억하고 가요. 나머지는 아무것도 기억 안 해요. 그래서 제발 부탁드리는데 첫 번에 1억 8,000이면, 그렇지 않으면 아예 나중에 변할 거 같으면 변할 금액을 예상해서 깎아주는 건 그분들이 이해를 해요. 그런데 낮춰놓고 높이는 건 이해를 잘 못 한다고요. 그게 오히려 분쟁이 될 거예요.
 또 이것도 입주금도 입주할 때 받는 게 아니죠? 중간중간 받죠?

○용역사 관계자    안 받습니다. 하나도 안 받고요. 입주할 때 다 받습니다.

○최명호 위원    보증 서서 그런가요?

○용역사 관계자    아니, 자기 아파트가 있기 때문에, 그러니까 지금 여기 계신 분들이 약간 혼동하고 계신 게 지역주택조합은 시작할 때부터 계속 비용을 넣고 들어가는 거기 때문에 사고 날 확률이 굉장히 높아요. 그래서 정부에서도 지금 그 법을 폐지하냐 안 하냐 이런 상황이고, 또 거기하고 저희하고 쓰는 법도 다릅니다. 주택법하고 건축법하고 달라서.
 그런데 저희는 시작해서 준공이 될 때까지 조합원들이 내셔야 되는 돈은 하나도 내지 않으세요. 왜냐하면 내 자산이 사업에 들어가 있기 때문에 비용이 새로 계속 내시거나 그런 건 없습니다.

○최명호 위원    그래도 청주 같은 데 보면 중간중간 내더라고요.

○용역사 관계자    지역주택조합은 그렇습니다. 저희는 정비사업조합이기 때문에 그거하고는 완전히 다른 사업이에요.

○최명호 위원    암튼 설명회 할 때 다시 한번 부탁드리는 거예요. 확실히 그분들한테 이해보다는 머리에 박히는 게 더 중요할 것 같아요. 그분들 이해를 구하기는 좀 어려울 것 같아요. 그러니까 그 정도는 분석하고 여기도 현장 수지분석도 하고 다 했는데 그렇게 할 때 좀 확실한 숫자가 나오고 확실한 결과가 나와서 전달해서 해 주세요. 그분들이 이해 많이 하게.
 사실은 나도 이게 있잖아요. 아까 설명을 들었는데도 2031년은 지금도 사실 알았다고 했는데 내가 다시 보려고 하지, 이해가 안 가요. 지금 설명 들어도 내가 이해 못하면 내가 먼저 파악하기 전에는 잘 모르거든요? 그러니까 아무튼 그분들도 저랑 똑같은 입장일 거예요. 그러니까 그분들 잘 이해시켜서 이거는 분쟁만 없으면 좋은 사업일 것 같아요. 보증도 다 해 주고 또 거기 들어올 때 저기했고. 그런데 이제 분쟁이 나중에 생기니까……
 그리고 끝으로 하나만 그냥 간단히, 세입자가 법적 보호 대상 아니라고 하잖아요. 지금 있는 분들이 대상이 되는 건가요? 지금 있는 세입자들이? 

○용역사 관계자    지금이든 추후에 새로 들어오시는 세입자도 마찬가지로 재개발은 이주 대책에 관한 법률이 있어서 처리가 가능한데요. 재건축은 나라 법에 이주 대책이 없어요.
 그런데 최근에 그 법이 일부 개정이 돼서 이주 대책을 세울 경우 추가 용적률을 조금 더 상용할 수 있도록 그렇게 법안이 지금 제정이 되고 있어서 저희가 이주를 시키는 시점 때는 아마도 그게 적용을 할 수 있을 거라서 만약에 그게 적용이 된다면 저희도 세입자에 대한 이주 대책을 세워서 진행을 할 계획입니다.

○최명호 위원    그러면 이 비용도 또 입주자들이

○용역사 관계자    대신에 용적률을 조금 더 기부채납 형식으로 받아서 세대 수를 증축을 조금 더 할 수 있는 부분이 있어서 그걸 시장에 내다 팔면 그 비용을 상쇄할 수 있는 정도의 그거는 될 거예요. 그렇게 만들어주려고 지금 법안을 개정 중에 있는 걸로 알고 있습니다.

○최명호 위원    그래요. 암튼 잘 좀 이해시켜주세요. 그게 관건이지, 여기는 다른 건 관건 아닌 것 같아요.

○용역사 관계자    일단 이 일을 잘 모르시기 때문에 저희도 매번 만나서 동의를 얻거나 어떤 설명회를 할 때 항상 그렇게 말씀을 드려요. 잘 드리고 비용도 이렇게 되지만 추후에 더 발생할 수도 있다. 왜냐하면 이건 향후에 벌어질 일이기 때문에. 그렇지만 그걸 상쇄하기 위해서 다른 방법들도 강구할 거고, 설명도 할 때마다 잘 드려서 민원이 발생하지 않도록 그렇게 잘 진행해보도록 하겠습니다.

○최명호 위원    그리고 하나 궁금한 게 신탁사가 왜 참여하면 좋은 거죠?

○용역사 관계자    일단 이제 이건 좀 기술적인 부분이긴 한데요. 신탁사가 없이 시공사를 중심으로 해서 사업을 하다 보면 시공사가 요청하는 어떤 공사비나 증액 이런 것들을 요청하는 대로 증액을 해 줘야 되는 상황이 벌어집니다. 그러니까 여러분들 아마 TV에 보셨지만 서울 어디에 현대건설에서 공사 안 하고 멈추고 공사비 안 올려준다고 멈춰서 결국에는 몇천억 공사비 인상해 줘야지만 진행이 되고 그런 거 아마 TV에 보셨을 거예요.
 그런데 신탁사가 있으면 공사비를 애초에 시공사의 어떤 의존도가 없이 신탁사가 운영하다 보니까 시공사의 위험부담률이 현저히 줄어들기 때문에 공사비를 그렇게 인상을 못 하게 막을 수 있는

○최명호 위원    신탁사가 보증이 돼 있는데도?

○용역사 관계자    아니요. 신탁사업이 있을 경우에는 시공사 보증이 아닌 신탁사 보증이 됩니다.

○최명호 위원    예?

○용역사 관계자    시공사의 보증이 아니고요. 신탁사의 보증으로 진행을 하죠. 신탁사업일 경우.

○최명호 위원    그럼 돈은 신탁사가 먼저 주고

○용역사 관계자    그렇죠. 시공사는 그냥 단순 공사만 하는 거예요.

○최명호 위원    HUG가 신탁사에 돈 주는 거예요?

○용역사 관계자    그렇죠. 그러면 이제 시공사는 공사

○최명호 위원    그러면 공사비는 계속 올라갈 거잖아요.

○용역사 관계자    공사비를 못 올리죠.

○최명호 위원    아, 신탁사가 막으니까?

○용역사 관계자    예. 왜냐하면 시공사는 공사를 해서 1층이 지어지면 1층 공사비를 받아 가고, 2층 올라가면 2층 공사비를 받아 가는 거예요. 분양 상관없이. 그런데 만약에 시공사만 할 경우엔 분양이 안 되면 공사비를 못 가져가니까 공사비도 횡포를 부리고 그렇습니다.
 그러다 보니까 신탁사가 있을 경우엔 시공사는 어떤 위험 없이 그냥 시멘트만 부으면 되니까 공사비 올리지 않고 그대로 진행을 하는 장점은 있죠.

○최명호 위원    있나요? 신탁사도 참여할 의사가 있다는데.

○용역사 관계자    예, 처음에 이걸 시작을 했던 건 대신자산신탁이라고 여러분 들어보셨을 거예요. 대신증권의 자회사인데, 거기에서 처음에 이 일을 시작하자고 해서 사실 진행을 했던 거고요. 이걸 진행하면서 신탁법이 개정이 되면서 현재는 직접 참여를 지금 할 수 없는 상황이어서 이렇게 2선에 빠져있고요. 저희가 조합이 설립이 된 후에 그것도 조합원 동의가 있어야 되거든요. 신탁사업으로 진행을 하는 거에 동의를 하시면 그때 시공사 뽑으면서 신탁사도 같이 뽑아서 진행을

○최명호 위원    그럼 신탁사가 가운데 끼면 신탁사는 수수료를 얼마나 가져가요?

○용역사 관계자    공사비 증액보다 훨씬 적게 신탁 수수료가 발생을 해요. 그러니까 보통 이런 지방 같은 경우엔 2.5% 정도의 신탁 수수료가 발생을 하는데요. 신탁사가 없이 시공사로 진행을 했을 때의 공사비 증액보다는 훨씬 더

○최명호 위원    그러면 공사비 증액한 데는 증액을 고려해서 1억 8,000이 정해진 건가요?

○용역사 관계자    아니요. 지금 이제 아까 말씀드린 대로 현재 오늘 공사했을 때의 공사비를 책정을 한 거니까

○최명호 위원    제 얘기는 신탁사가 낄 때 안 낄 때 다 고려해서 1억 8,000이 정해진 걸 거 아니에요.

○용역사 관계자    그렇죠, 예. 

○최명호 위원    그렇죠? 그러면 공사비도 오를 거를 생각…… 지금 1억 8,000은 신탁사 껴서 1억 8,000인가요?

○용역사 관계자    그러니까 그게 그렇게 크게 차이가 나지 않는 거죠. 신탁사업을 했을 때 신탁 비용을 주는 걸로 계산해봤을 때 공사비가 신탁사가 들어왔을 때 공사비는 그거보다 낮아질 거고요.

○최명호 위원    아니죠. 낮아지지는 않고 유지는 되겠죠.

○용역사 관계자    낮아집니다. 지금 책정해놓은 금액보다 낮아지니까 신탁 비용을 줄 수 있는 금액이 생기는 거거든요. 그래서 지금 현재 1억 7,000~8,000만 원은 신탁사가 했을 경우나 시공사가 했을 경우에 발생되는 거고, 향후에 오르는 거에 대해서 신탁 비용을 주고 사용을 할 것인지 아닌지는 그 후에 결정을 해야 되는 거죠.
 아마 지금 신탁으로 했을 경우 이득이 일부 조금 있을 건데, 큰 차이가 나지는 않습니다.

○최명호 위원    신탁사업은 이득이 있다고요?

○용역사 관계자    예, 조금 더 이득인데, 그게 그렇게 큰 차이가 나지는 않아요.

○최명호 위원    그렇게 되나? 나는 중간에 끼면 더

○용역사 관계자    이런 식인 거죠. 예를 들어서 조합 방식으로 해서 시공사가 운영을 할 경우에 공사비가 예를 들어 700만 원일 경우 신탁사가 들어오면 630에서 650만 원 정도의 같은 브랜드의 같은 회사가 공사를 할 수 있거든요. 그러니까 평당 한 50만 원에서 70만 원 사이 싸지는 비용으로 신탁 수수료도 쓰고

○최명호 위원    아니, 똑같은 공사를 하는데 그게 가능한가요?

○용역사 관계자    그렇죠. 왜냐하면 시공사가

○최명호 위원    지금 제가 생각하기는 신탁사가 들어옴으로써 시공사가 금융비용이 줄어드니까 그 비용밖에 차이가 날 게 없을 것 같은데

○용역사 관계자    금융비용 더하기 공사비 회수가 안 되는 위험부담료까지 거기 들어가 있는 거죠.

○최명호 위원    아니, 보증 섰는데 위험부담은 없는 거예요. 단지 시기의 문제지.

○용역사 관계자    그 보증이라는 거는요. 분양에 대한 보증을 서준 게 아니잖아요.

○최명호 위원    공사비에 대한 분양이잖아요. 그럼 시공사는 공사비만 받으면 되지.

○용역사 관계자    그런데 공사비를 시공사하고 조합이 계약을 할 때 정비사업은 어떻게 계약이 되냐면요. 공사비 일정 부분 기간 동안 분양이 안 됐을 경우 공사비를 현금으로 가져가는 게 아니고요. 대물로 가져가게 되어 있습니다. 공사를 하면 분양이 안 되면 시공사는 아파트로 공사비만큼 받아 가야 되는 거예요.

○최명호 위원    또 그렇게 되는 거예요?

○용역사 관계자    예, 그러니까 나라에서 보증을 서줄 때 그렇게 시공사는 그냥 아무런 문제 없이 돈 다 가져가게 보증 서주지 않습니다. 잘못됐을 때는 상생 차원에서 시공사는 공사비 가져가야 되는데 미분양 난 아파트를 공사비로 가져가게 되니까

○최명호 위원    그러면 HUG에서 얼마나 보증 서주는 거예요?

○용역사 관계자    전체 사업비의 원래는 60%인가 지금 그렇게 되어 있는데요. 이게 증액이 돼서 80%까지 증액을 해 주는 걸로 변경이 되고 있어요. 

○최명호 위원    그러면 아까 얘기했듯이 거꾸로 HUG에서 전세비 60% 해 주는 거 있잖아요. 그거는 언제 받아 가요? 회수는 언제

○용역사 관계자    이주 시점에, 그러니까 군청에서 마지막 관리처분계획이 포함된 사업시행인가가 나면 그때 저희가 신청을 할 수 있습니다. 인가가 난 후에.

○최명호 위원    그러면 HUG에서 전세금 대출해 줬던 거는 회수해가나요?

○용역사 관계자    그거는 나중에 입주할 때 갚아도 되고, 아니면 그게 안 되면 은행 대출로 해서 HUG에 갚아주셔도 되고요. 입주자가 썼던 비용을 갚으셔도 되고요. 못 갚겠으면 대출로 넘기셔도 돼요.

○최명호 위원    그렇게 해도 되는 건가요?

○용역사 관계자    예. 그러니까 아까 말씀드린 대로 시공사가 공사비가 낮아지는 첫 번째 이유는 공사비를 회수 못 하고 아파트로 회수가 되는 것을 원치 않기 때문에 그만큼 위험부담에 대한 공사비가 높아지는 거고, 신탁사가 있을 경우엔 아파트 분양 상관없이 그냥 그때그때 기성대로 공사비가 나가기 때문에 신탁사업이 공사비는 훨씬 절감할 수밖에 없습니다.

○최명호 위원    이제 이해 가겠네. 나중에 미분양 된 거 아파트 받아 가는 거 우리는 분양가로 이득 보지만 이쪽은 공사비니까 분양가하고 공사비 차이가 신탁사 들어오면서 이득이 된다 이거죠?

○용역사 관계자    그렇죠. 공사비가 그만큼 싸질 수밖에 없는 거죠. 나는 현금을 받을 수 있으니까.

○최명호 위원    그러니까 별거 없이 분양가하고 공사원가하고 차이만큼 신탁사가 들어옴으로써 이득이 된다 이거죠?

○용역사 관계자    예, 그렇죠.

○최명호 위원    그러면 미분양이 많을수록 좋은 거네요?

○용역사 관계자    그런데 신탁사가 미분양을 떠안는 게 아니고요. 결국 미분양이 많이 나게 되면

○최명호 위원    우리가 나중에 팔 수만 있다면.

○용역사 관계자    그렇죠. 그런데 팔 수만 있다면 미분양이 안 나겠죠? 시공사가 다 잘해서 팔겠죠.

○최명호 위원    증평 사람들 관련되니까 예를 들어 HUG에서 60% 대출해 주잖아요. 이자율은 얼마나 되나요?

○용역사 관계자    지금 현재 4%대 정도 나오고요.

○최명호 위원    엄청 높네?

○용역사 관계자    지금 그런데 그냥 은행 가서 대출하면 그거보다 훨씬 더 많이 줘야 되거든요. 그런데 이주비 같은 경우는 4%대 정도 나올 거고요. 그다음에 아까 말씀하신 대로 60% 외에 내가 좀 더 필요할 수 있는 상황도 있을 거잖아요. 다 그 60%만 가지고 해결이 안 되시는 분들이 있는데요. 그 나머지 필요하신 분들은 20%를 추가로 더 대출을 해드리는데, 그 20%에 대한 대출에 대한 이자는 매달 본인이 납부를 하시는 거고 60%에 대한 이자는 조합에서 입주하실 때까지 먼저 대납으로 해서

○최명호 위원    어차피 그건 나중에 받을 거죠.

○용역사 관계자    예, 물론 비용은 다 발생하는 겁니다.

○최명호 위원    그러니까 내가 부담하는 거는 똑같지, 뭐.
 신탁회사에서 대출해 주는 방법은 없어요?

○용역사 관계자    신탁회사에서 대출하는 비용이 더 비쌉니다.

○최명호 위원    아니, 아까 수수료가 2.5%라면서요.

○용역사 관계자    그러니까 HUG 보증을 통해서 대출을 받는 게 훨씬 더 저렴하고요. 2.5%는 수수료.

○최명호 위원    그러니까 걔네들 수수료만 받고 대출해 주면 안 되나?

○용역사 관계자    그것도 은행이라서 대출이 정부보다는 당연히 더 비쌉니다. 너무 걱정 안 하셔도 되게끔 잘 설득하고 설명드리고 해서 이게 재건축 1호 사업장이기 때문에 잘 진행해보도록 열심히 노력하겠습니다.

○최명호 위원    왜 그러냐면 늘 있는 일이 그렇잖아요. 앞에서는 이해하고 다 했는데 결국은 꼭 분쟁이 생기잖아요. 서로 입장이 달라서 그런 거죠. 나는 충분히 설명했고 여기는 듣는 거는 듣고 싶은 것만 듣는 거잖아요. 저도 마찬가지고요. 저도 잘 이해 못하니까.
 지금 얘기 들어보니까 이 사업이 또 어렵네요. 가운데 끼고 뭐하고 그러니까. 그러니까 잘 이해시키세요.

○용역사 관계자    예, 알겠습니다.

○위원장 이창규     최명호 위원님 수고하셨습니다.
 더 질의하실 위원님 계십니까?
 홍종숙 위원님 질의하여 주시기 바랍니다.

○홍종숙 위원    설명 잘 들었고요. 저희가 이제 두 번째 이렇게 설명을 듣는 건데, 조금 전에 최명호 위원님께서도 말씀하셨듯이 들었을 때는 이해가 가요. 그런데 이거를 주민들이 이거에 대해서 물어보셨을 때 저희가 답변하기가 참 어렵다. 그런데 이 부분이 지금도 국장님도 계시고 과장님, 팀원 여러분들 계신데, 과연 부서에서도 이거를 다 숙지를 하고 계신가 이게 사실은 저도 살짝 궁금해지더라고요.
 그런데 오늘 설명을 들으면서 ‘이런 부분도 있었겠네.’ 저희도 오늘 신탁이나 이런 거에 관련돼서 들어보니 ‘아, 이런 게 있구나.’ 이렇게 해서 조금 이해를 할 수 있지만 또 그거에 대해서 설명하려면 어려워요.
 그래서 이런 질문과 답변이 여기 다 기록이 되어 있는데, 이거를 더 우진도시개발 업체에서 조금 더 이해할 수 있게끔 잘 풀어서…… 그것도 하나의 능력이라고 생각이 되거든요. 그래서 주민들이 궁금한 거를 속 시원하게 숙지를 할 수 있도록 답을 명확하게 해 주시면 좋겠다. 이런 생각이 들더라고요. 그래서 그 부분을 좀 설득력 있게

○용역사 관계자    그 단계는 정비구역지정이 고시가 되면요. 책자를 저희가 만들어요. 지금은 그 책자를 만들 수 있는 단계가 아니어서 일단 그렇고, 구역지정이라는 기초단계가 진행이 되면 그때 조금 더 자세하게 서술을 해서…… 왜냐하면 거기 살고 계신 분들이 나이 드신 분들도 꽤 있으시거든요. 그러면 아무리 말씀을 드려도 잘 이해 못하시는 부분도 많으세요. 그래서 가능하면 책자를 배포해드리고, 그다음에 저희가 사무실을 구역 내에 운영을 해요. 그래서 수시로 어르신들 오시면 궁금한 점들 여쭤보시면, 계속해서 반복된 질문을 하세요. 반복된 질문을 또 계속 답변을 드려서 그렇게 진행을 하고 있으니까 그 점은 저희가 좀 더 유념해서 더 잘 설명해드리도록 하겠습니다.

○홍종숙 위원    증평에서 처음으로 저희가 하는 사업이다 보니 잘 진행이 돼서 앞으로도 이런 사업이 진행이 될 수 있게끔 잘 추진해 주시기를 부탁드리겠습니다.

○용역사 관계자    예, 알겠습니다.

○홍종숙 위원    수고하셨습니다.

○위원장 이창규     홍종숙 위원님 수고하셨습니다.
 더 질의하실 위원님 계십니까?
 최명호 위원님 질의하여 주시기 바랍니다.

○최명호 위원    죄송한데, 조합원하고 비조합원하고 분양가 차이가 얼마나 나죠?

○용역사 관계자    지금 현재 저희가 맞춰놓은 상태는 18% 정도에서 20% 사이 차이가 나게끔 해놨습니다.

○최명호 위원    어디 기준으로요?

○용역사 관계자    조합원 분양가 대비 일반분양가 차이가

○최명호 위원    아까 2억 얼마라고 했죠?

○용역사 관계자    2억 대 후반이고

○최명호 위원    2억 대 아까 중후반이라고, 초중반이라고 했나?

○용역사 관계자    예, 중후반. 2억 대 중후반이요. 3억 대 초중반 갈 거예요.

○최명호 위원    아니, 왜 자꾸 올라가요?

○용역사 관계자    일반분양가.

○최명호 위원    그럼 얼마 차이 안 나네요? 18%면.

○용역사 관계자    많이 차이 나는 겁니다.

○최명호 위원    3억의 18% 해봤자 1,800만 원 차이 나나?

○용역사 관계자    아니죠. 3억의 18~20%면 6,000만 원이잖아요.

○최명호 위원    그러네, 6,000만 원. 그래도 많이 안 나는 거네.

○용역사 관계자    그런데 대부분 이게 전국에 저희가 한 40군데 넘게 재건축 재개발 현장을 운영하고 있는데요. 이게 거의 대부분 차이가 10% 정도 내외에서 차이가 나요.

○최명호 위원    거기는 분양가가 높으니까요. 거기 10억짜리하고 여기 3억짜리하고 비교하면

○용역사 관계자    대신에 조합원분들은 비례율이라는 게 있어서 수익을 좀 더 많이 발생할 수 있는…… 이거 지금 비례율 설명드리면 또 굉장히 길어져서 이거는 나중에 설명드릴 기회가 있으면 드리겠지만, 어쨌든 일반분양가하고 조합원 분양가는 차이가 나게 둬야 되는 게 조합원이 그만큼의 위험부담을 안고 처음에 사업을 시작하는 거고, 일반분양은 다 지어진 상태에서 입주를 하시는 것들이다 보니 조합원이 혜택을 받아야 되는데 그 혜택 중에 하나가 조합원 분양가는 저렴하고 일반분양가는 시세에 맞게 분양을 하는 그렇게 차이가 나게끔 해놨습니다.

○최명호 위원    지금도 이해가 안 가는 게 미분양이 있을 거고, 공사비는 다 줬을 테고, 분양가하고 공사비하고 차액에 대한 차이가 있잖아요. 그만큼 떨어지면 그거는 입주자들한테 이득이 가게 해야 되는 구조가 되어야 되지 않나요?

○용역사 관계자    분양가가 올라가야지 이득이 되는 거고요.

○최명호 위원    아니, 공사원가보다는 분양가가 무조건 높을 테니까.

○용역사 관계자    그렇죠.

○최명호 위원    그러면 분양가하고 공사원가하고 차이만큼 있잖아요. 그만큼 이득이잖아요.

○용역사 관계자    그렇지는 않죠. 왜냐하면 분양은 지상에 있는 물건을 파는 거고요. 공사는 지하까지도 공사를 해야 되는 거기 때문에

○최명호 위원    내 얘기는 그거까지 다 포함돼서 공사원가보다는 분양가가 무조건 높을 테고, 그 차이만큼은 이제 이득으로 잡힐 테고. 그러면 이제 분양가가 정해진다면 미분양된 거에 대해 파는 것도 고려해서 분양가는 안 정해질 거잖아요. 그런데 제 생각에는 그 부분도 고려해서 분양가가 정해져야 되지 않나요?

○용역사 관계자    그렇죠. 분양가 고려되는 부분은 아까 말씀드린 대로 지금 현재 증평에서 거래되고 있는 거래가와 그다음에 신축이 생겨서 소비자들한테 팔릴 수 있는 금액, 전문가들이 금융사 아까 말씀드린 신탁사나 시공사가

○최명호 위원    그러니까 내가 왜 그 생각을 하냐면, 아까 신탁사 끼면 무조건 미분양되는 건 다 그냥 회사에 남는 거예요.

○용역사 관계자    그러니까 조금 더 싸게 팔려고 할 거고요. 조합은 조금 더 비싸게 팔려고 할 거고요.

○최명호 위원    그래서 그 차이만큼은 일반분양은 모르겠는데 조합원들한테 분양할 때는 그 부분도 고려되어야 되지 않냐 이렇게 생각하는 거예요. 내가 아파트를 잘 몰라서.

○용역사 관계자    그러니까 일반분양가도 분명히 고려가 되어야 되는 부분도 맞고요. 그다음에 일반분양가라는 게 정해질 때는 단순히 어떤 특정 업체가 정하는 게 아니고 조합하고 그다음에 군청에서도 이거 개입을 해요. 그러니까 서울 같은 경우 서울시에서 분양가 개입을 하는데

○최명호 위원    아무튼 내 얘기는 결론은 그거예요. 결론은 조합원들한테 분양가를 정할 때는 미분양된 거에 대한 차후 분양가하고 공사원가하고 차액만큼도 조합원들한테는 돌아가야 되지 않냐 이 얘기죠. 이분들 조합원들 분양가를 정할 때. 

○용역사 관계자    그렇죠. 돌아갑니다. 그렇게 정해서 가야 돼요.

○최명호 위원    그렇게 정하나요?

○용역사 관계자    예, 그렇게 정하죠.

○최명호 위원    그런데 아까 이것도 맞다 그러고 저것도 맞다 그러니까 나도 헷갈려서. 아무튼 그 부분도 고려는 돼야 될 것 같아요.

○용역사 관계자    추후에 저희가 정비구역지정이 끝나고 나면 주민을 대상으로 한 설명회를 진행할 건데요. 그때 혹시 바쁘시지 않으면 그 설명회도 한번 참석을 해 주시면 조금 더 자료를 놓고 말씀을 드리면 조금 이해가 더 되실 거라서

○최명호 위원    그냥 안 가도 자료 줘보세요.

○용역사 관계자    알겠습니다.

○최명호 위원    내가 배우려고 그래요. 오늘 많이 배워서 그래요. 분양 나는 그런 거 잘 모르는데 확실히 배울 게 많아서 그래요. 좀 알아야 뭐를 얘기를 해 주지.

○위원장 이창규     최명호 위원님 수고하셨습니다.
 더 질의하실 위원님 계십니까?
 그럼 더 질의하실 위원님이 안 계시므로 질의와 토론을 마치겠습니다.
 질의·토론 종결을 선포합니다.
 그럼 「증평주공1단지 주택재건축 정비구역 지정 및 정비계획 수립 의견 청취의 건」에 대하여 원안 찬성 의견으로 본회의에 부의하고자 하는데, 다른 의견 있으십니까?
  (「없습니다.」) 하는 위원 있음)
 다른 의견이 없으므로 의사일정 제4항 「증평주공1단지 주택재건축 정비구역 지정 및 정비계획 수립 의견 청취의 건」은 원안 찬성 의견으로 채택되었음을 선포합니다.
 이상으로 제213회 증평군의회 임시회 제1차 산업건설위원회를 모두 마치겠습니다.
 위원 여러분!
 관계 공직자 여러분!
 수고 많으셨습니다.
 산회를 선포합니다.

○출석위원 (5명)

•     위원장 이창규 , 부위원장 연제광 .
•     홍종숙 , 최명호 , 이금선 위원.

○위원 아닌 출석의원 (1명)

•     이동령 의원.

○출석전문위원

•    전문위원이은주

○출석공무원

•    경제개발국장김배경
•    도시건축과장김영준

○서명

•    위원장이창규